DOPADOVÁ STUDIE OD KPMG
DOPRAVNÍ STUDIE_kruhová křižovatka
Hlavní výkres 
Výkres širších vztahů 

Záznam z veřejného projednání 26. 1. 2026 - https://www.youtube.com/live/oUQus2s-_Ho

🌿 Rozvoj území za Jižní tangentou – společně plánujeme budoucnost Včelné

Vážení spoluobčané,
připravili jsme pro vás tuto stránku jako otevřené informační místo, kde najdete vše podstatné
o možném rozvoji území mezi Jižní tangentou, Roudenskou cestou a železniční tratí, dále "Za Tangentou". Naším cílem je komunikovat s vámi férově, přehledně a lidsky.
Rozvoj obce je velké téma a týká se nás všech, proto vám chceme poskytnout maximum informací, podkladů i prostoru pro diskusi.

1. Proč se o tomto území začalo jednat?
V posledních dvou letech přišli za obcí dva investoři:

► jeden s návrhem na retail park;
► druhý se záměrem vybudovat Alzheimer centrum.

Oba projekty se týkaly stejného území. Zastupitelé proto nechtěli rozhodovat o jednotlivých stavbách odděleně. Pokud by každý projekt vznikal zvlášť, hrozilo by, že v území vznikne nesourodá směsice staveb bez návaznosti na infrastrukturu, dopravu či potřeby obce.

Obec stanovila jasnou podmínku:
👉 Jakýkoliv rozvoj musí být řešen koncepčně a pro celé území.
Jeden z investorů tento požadavek akceptoval a nechal vypracovat urbanistickou studii celého území.

2. Jaká byla počáteční představa obce?
Na začátku jsme si přáli spíše mírný rozvoj:

► území tvořené převážně rodinnými domy;
► vznik občanské vybavenosti;
► vybudování lávky přes Jižní tangentu, aby se obec nerozdělovala;
► propojení směrem na Rožnov;
► zachování klidného charakteru obce.

Během příprav se ale ukázalo, že území je rozsáhlé, atraktivní a je vhodné zvážit různé varianty jeho využití.

3. Dopadová studie KPMG (2025)
Abychom měli přesné informace, nechala obec zpracovat dopadovou studii renomovanou společností KPMG. Studie hodnotila různé scénáře výstavby a jejich dopad na:

► demografii;
► potřebu školských kapacit;
► dopravní zátěž;
► veřejnou infrastrukturu;
► rozpočet obce.

Co studie ukázala:

Varianta pouze rodinných domů je pro obec nevýhodná
Nízké příjmy obce, vysoké náklady, neudržitelnost financování služeb.

Území má vyšší potenciál, než se předpokládalo
Díky poloze u krajského města může přinést obci významné benefity.

Nejlepší poměr přínosů a nákladů má kombinace RD + BD
Kombinovaná výstavba:
► generuje vyšší příjmy;
► umožňuje financovat školu a služby;
► podporuje vznik centra nové části obce.

4. Kontribuce investorů
Dopadová studie zároveň vyčíslila možné příspěvky investorů na veřejnou infrastrukturu:

Ani nejvyšší příspěvky ale nepokryjí kompletní náklady na školu či další infrastrukturu — obec tedy musí volit variantu, která rozpočet dlouhodobě unese.

5. Návrh územní studie – kompromisní podoba
Návrh studie, který jsme zveřejnili, představuje kompromisní variantu:

► přijatelnou intenzitu zástavby;
► zachování charakteru obce;
► dostatečný prostor pro školu a služby;
► možnost financování infrastruktury.

Tento návrh vznikl proto, aby mohla být zahájena veřejná debata.

6. Veřejné projednání 26. 1. 2026 
Návrh byl představen v kulturním centru před cca 70 občany.
Z jednání byl pořízen audiovizuální záznam, který je dostupný zde: 
https://www.youtube.com/live/oUQus2s-_Ho

Toto setkání NEBYLO uzavřením celého procesu. Naopak – byla to první otevřená příležitost začít společně mluvit o tom, jak má naše obec růst.

Po prezentaci jsme obdrželi několik dotazů a připomínek, někteří občané přišli i na jednání zastupitelstva. Přesně o takovou otevřenou diskusi nám jde.

7. Mylná domněnka: „Zastupitelé už rozhodli“
► Ne, nerozhodli!
► Změna územního plánu nebyla schválena.
► Diskuse právě probíhá.

8. Proč se budoucností území zabývat už teď?
Území je:
► v těsné blízkosti Českých Budějovic;
► strategické a lukrativní;
► jedno z posledních větších rozvojových míst obce.

9. Doprava – častá otázka občanů
Zpracována Dopravní studie - Zenkl CB (2025) - DOPRAVNÍ STUDIE_kruhová křižovatka

Studie ukazuje dopravní zatížení kruhové křižovatky a napojení nového území:
► generovaná doprava: cca 7 045 vozidel / den / jeden směr;
► okružní křižovatka kapacitně vyhovuje
► nejzatíženější větev dosahuje stupně D - stále přijatelné
► ostatní větve stupeň A–B.

10. Co nás čeká dál v následujících týdnech a měsících?:
► budeme dále sbírat názory občanů;
► budeme jednat s investory o jejich závazcích;
► čekáme na Analýzu zadlužení obce, která je zásadní pro rozhodnutí.

11. Analýza zadlužení obce – co přesně KPMG zkoumá:
Zastupitelé zadali společnosti KPMG Česká republika vypracování rozsáhlé
„Analýzy zadlužení obce v časové ose etapizace výstavby lokality Za tangentou“.

Analýza má obci poskytnout přesný, realistický a detailní finanční model, aby bylo jasné, co si obec může dovolit, aniž by ohrozila svou stabilitu.

12. Vyjádření zastupitelů obce:
Michal ŠLINC:
"S variantou, která navrhuje výstavbu mj. 22 bytových domů a navýší počet obyvatel obce o 1375 osob, nesouhlasím."

Miroslava STRÁNSKÁ, Jaroslav BÍLEK, Daniel KARPIANUS, Jan LEXA:
„Protože jde o pro obec významný projekt, snažíme se vyhodnotit všechny přínosy i negativa, včetně názorů občanů, abychom se mohli rozhodnout co nejlépe pro občany a budoucnost obce.“

🔎 Analýza zadlužení obce – 4 klíčové oblasti

1️⃣ Daňové příjmy obce

Co KPMG sleduje:
► Jaké příjmy přinese výstavba v jednotlivých etapách?
► Jak rychle se po dokončení výstavby projeví v rozpočtu?
► Jak se příjmy liší podle typu zástavby (rodinný dům vs. bytový dům)?
► Celkový nárůst příjmů v následujících letech.

2️⃣ Náklady obce

Co KPMG vyhodnocuje:
► Investice do infrastruktury (chodníky, komunikace, zeleň, veřejná prostranství);
► Provozní náklady obce po rozšíření území;
► Které roky budou finančně nejnáročnější;
► Náklady vyvolané rozvojem vs. běžné provozní náklady,

3️⃣ Základní škola – investice a provoz

Co se počítá:
► Kdy bude podle demografického vývoje potřeba školu stavět?
► Kolik bude stát výstavba?
► Jaké budou provozní náklady po otevření?
► Jak školní kapacita souvisí s etapami výstavby?

4️⃣ Zadluženost obce a schopnost splácet

Co KPMG modeluje:
► Jak se bude vyvíjet dluh obce při různých scénářích?
► Kdy je dluh nejvyšší a jak rychle se sníží?
► Kolik budou stát splátky a úroky?
► Rizika spojená s různými etapami výstavby.

🟢 Celkový výstup analýzy:
Závěrečná zpráva (25–30 stran):
► manažerské shrnutí;
► tabulkové datové sady;
► prezentace výsledků na obci;
► doporučení pro rozhodování o rozvoji.

Proč je analýza tak důležitá?
Rozvoj území se dotkne celé obce na mnoho let dopředu.
Analýza KPMG nám pomůže:
► rozhodovat se na základě dat;
► znát finanční rizika;
► správně načasovat případnou výstavbu školy;
► nastavit realistickou spoluúčast investora;
► udržet dlouhodobě vyrovnaný rozpočet.

Závěrem – chceme spolupracovat s vámi!
Toto téma je důležité pro každého občana.
Budeme moc rádi, když se zapojíte, zeptáte se, přijedete na jednání zastuptitelstva nebo nám napíšete svůj názor.
Společně rozhodneme o tom, jak bude Včelná vypadat v příštích desetiletích.

⏳ ČASOVÁ OSA – „Jak postupujeme krok za krokem“

2023

🔥 1. Impulz
► Investoři oslovují obec se záměry (retail park, Alzheimer centrum).
► Zastupitelé rozhodují: Musíme řešit území koncepčně jako celek.

2024-2025

📐 2. Urbanistická studie (1. verze)
► Investor zpracovává první návrh koncepce celé lokality „Za Tangentou“.
► Obec zadává nezávislé vyhodnocení dopadů různých variant rozvoje.
► Závěr: nejlepší poměr přínosů a nákladů má kombinace RD + BD.
► Posouzení kapacity okružní křižovatky a dopravní zátěže.

2026

🗣️ 5. Veřejné projednání návrhu (26. 1. 2026)
► Účast ~70 občanů;
► Záznam zveřejněn na webu obce;
► Otevření široké diskuse;
► Občané posílají dotazy, názory a podněty mailem i osobně.
► Diskuse probíhá i na zasedání zastupitelstva.
► Zastupitelé schvalují spolupráci s KPMG - cíl: zjistit finanční únosnost a časování investic. 
► KPMG počítá příjmy, náklady, dopady výstavby školy, zadlužení a rizika.
► Výsledky budou zveřejněny na webu.

Připravíme srozumitelné shrnutí + veřejnou prezentaci pro občany.

2026 / 2027

🔧 10. Vyjednávání s investory
► nastavení finančních závazků (kontribuce);
► časování etap;
► podmínky rozvoje.

2027+

🏗️ 12. Projektová příprava + realizace infrastruktury

► pokud bude přijat konečný koncept rozvoje.